小山内 裕

ブックルックチーム オンライン全体ミーティング

オンライン全体ミーティングを実施しました!
遅くなりましたが、ようやく、開催できました。

新型コロナウイルス感染防止のための緊急事態宣言が発出されたら思わぬ制限がかけられてしまうかもしれない、そう危惧されたため、急いで在宅勤務に切り替えました。
その様は、まるで見えない敵の突然の襲来に、皆が散り散りに身を隠したような感じでした。

9月初めまでは経済状況は先が見通せず、さらに悪化する恐れもありました。そのため私は事業継続のための対策を優先し、メンバーのケアまで手が回りませんでした。
「大谷さんどうしてるかな」「高野さん大丈夫かな」「松本さん無理してないかな」そう思いながらも在宅勤務中のメンバーとはコンタクトを取らないまま時間ばかりが過ぎました。

そればかりが理由ではないでしょうが、立て続けに5人が下船しました。
船が揺れましたが、まだ多くの乗組員がいますから、持ち場を少しずつ変えながらまだ続く荒波を航行しています。

一方で、こんな時に新たに加わった若い船乗りが3人います。今回のミーティングを開催したことで、初めて全体に直接紹介することができました。
現在、この3人は、ブックルックチームの未来を担うべくトレーニング中です。

ブックルックチームを設立して10年目になりますが、日々の業務に忙殺され、人材育成が十分にできませんでした。
「もうこのままではいけない!」そう思い、7月に新人育成への投資を決め、カリキュラムやトレーニング資料を作成しながら進めています。ですから、今年の新人はトレーニングを受けながら、次の新人のトレーニング資料を作成しているようなものです。そういう意味では効率的とは言えないでしょうが、他ではできない経験ができていると思います。

新人3人は、それぞれに良いところを持っていてタレント揃いです。 優秀な人材です。これからの仕事の中で長所を最大限に活かし、成長し、結果を出すことに期待しています。

この荒波を全メンバーが一丸となり、各自の仕事を全うしています。その実行力に力強さを感じます。引き続き気を引き締め、邁進していきたいと思います。
そして、新型コロナウイルスの感染リスクが落ち着いたら、一緒にご飯を食べたり、旅行に行ったりしたいですね。

新型コロナ 人口あたりの感染者数が多い市区町村(2020/6/30現在)

東京都の市区町村別 人口1万人あたりの新型コロナ感染者数の推移について、上位グループを抜き出しました。
3月下旬は六本木のある港区と銀座のある中央区が人口1万人あたり1人以上でダントツで多い状況でした。

それが6月下旬には新宿がワーストで同20人、続く六本木が同14人となっています。
次に控えているのが渋谷 同9人、中野 同9人、池袋(豊島区) 同7人です。

なお、台東区は永寿総合病院で発生した院内感染で131人を除くと同3人となりますので、繁華街で感染が広がっているという状況ではないことが推測されます。

中央区は、4月7日の緊急事態宣言発出後3週間は惰性で伸び率は一定を保っていましたが、4月下旬からは同5~6人を維持していました。緊急事態宣言が5月25日に解除された4週間後には伸び率が少し高まりますが、6月下旬には同7人であり、かなり制御されていることが伺えます。

六本木は4月下旬から6月下旬まで同10人以上と多いものの増加率が抑えられており、これも引き続き制御されていることがわかります。

しかし、新宿については他とは全く異なる動きを見せています。
緊急事態宣言が解除されると、押さえつけられていたバネがはじかれたように急増しています。
3月末は同0.6人だったのが、4月下旬には同9人、5月下旬には同12人、6月下旬には20人と毎月3割以上増えています。
ゴールデンウイークまでは六本木と似た動きでしたが、6月には新型コロナを押さえつけている六本木を抜きさり、六本木の倍の感染者数になろうとしています。

新宿では、ホストクラブでのクラスタ感染だけではなく、積極的にPCR検査を受けさせたことも大きな要因と考えれば、自然増の部分はこれよりも当然少なくなります。

なお、6月に東京都が行った抗体検査では約0.1%が抗体を持っていたということですから、1万人あたり10人ということになります。

続いて要注意は、中野です。ゴールデンウイーク中に感染者数の発生が抑制されているだけで、基本的には常に一定の割合で増加を続けています。
3月下旬に同0.5人でしたが、1カ月ごとに見ると、同5人、7人、9人と2~3割のペースで増加しています。

渋谷、池袋が続いて要注意でしょうか。それぞれ、同9人と7人となっています。
渋谷は少し増加が抑えられていますが、池袋がここ最近増加率が高くなってきています。

マイホーム、家賃払いながら頭金を貯めてから買うよりも、今すぐ買った方がいい?

この写真のチラシは某不動産物件サイトから送られてきたものです。
この中では、マイホームをいずれ購入するつもりなら、若いうちに手に入れた方がお得で、4500万円の新築マンションを例に、30歳と40歳とではファイナンス的に1000万円も違うとありました。

本当にそうでしょうか。


頭金なしで4500万円借金してマンションを購入し、家賃を払わなくてもよくなった30歳。
10年間家賃を払い、その間に頭金850万円貯め、3650万円借りてマンションを購入した40歳。
どちらがファイナンス的に優位な結果をもたらすのでしょうか。

結論を急ぐと、より現実に即したオプションとリスクを考慮すれば、必ずしも若いうちに購入した方がお得とは言い切れません。
借金はできるだけ小さく、短い方がキャッシュアウトは少なくなります。
お金だけじゃなく、価値観、家でやりたいこと、ライフスタイルなどを含め、どちらがよいか決めることが大事です。

マイホームと賃貸、どちらがよいかシミュレーションしても、変化の少ない人生であればキャッシュアウトに差がありません。
ただ、マイホームは夢を買う代わりに、地震や火災などで失うリスクを抱え、住む場所を変えられない、という人生における選択肢を狭めるというデメリットがあります。
それらをリスクとして計算に加えれば、マイホームの方が高くつくことになります。

ファイナンス的に新築マンションはできるだけ早く買うべきか試算

ここではお金のことだけを考えて、本当に若いうちにマイホームを手に入れた方がお得か検証してみたいと思います。

なお、諸条件は次の通り。
・家賃は月13万円、2年ごとの契約更新で更新料1か月分支払う
・借金の利息は年率1.6%、65歳で全額返済する
・住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を利用する
・マンションの管理修繕費は年間36万円
・100歳まで生きるとする
・世帯主の生涯平均年収は約760万円とする
・このチラシには固定資産税、都市計画税、不動産取得税の考慮が入っていませんでしたのでそれも加えます。

30歳、新築マンションを購入

まず、30歳で新築マンションを購入すると決めた人の場合。
毎月の支出を13万円にしようとすると借金返済は元金と利息を合わせて10万円、管理修繕費を3万円となり、住居に関する合計費用は 9594万円になります。
問題は65歳時点の借金残高が2271万円もあることです。

(30歳で借金して新築マンションを購入し、65歳で返済する場合)
マンション 4500万円
利息    2008万円
管理修繕費 2556万円
固定資産税  800万円 (*8)
その他    130万円 (*1,*2,*7)
ローン減税 -400万円
——————-
合計費用 9594万円

65歳で約2300万円も残っているローンを返済できず、75歳までローン期間を延ばすと利息は2294万円となり、合計費用は9880万円になります。
75歳時点の借金残高は1274万円です。
ここですぐにわかる通り、借金の期間を10年延長したら利息が約300万円増えてしまいます。

(30歳で借金して新築マンションを購入し、75歳で返済する場合)
マンション 4500万円
利息    2294万円
管理修繕費 2556万円
固定資産税  800万円 (*8)
その他    130万円 (*1,*2,*7)
ローン減税 -400万円
——————–
合計費用 9880万円

40歳、新築マンションを購入

次に10年間賃貸で暮らし、その間に850万円の頭金を準備し、新築マンションを購入した40歳の場合を見てみます。
利息は30歳の約半分になり、合計費用は9897万円になります。
65歳時点の借金残高は1683万円です。

(40歳で借金して新築マンションを購入し、65歳で返済する場合)
賃貸    1612万円 (*5)
マンション 4500万円
利息    1180万円
管理修繕費 2196万円
固定資産税  600万円 (*8)
その他    103万円 (*2,*3,*7)
ローン減税 -294万円
——————–
合計費用 9897万円

30歳購入とと40歳購入の比較

費用の比較

新築マンションを購入した30歳と40歳とでは、40歳の方が300万円費用が多くなるように見えますが、実際にはほとんど変わりません。
次に説明するリスクと、住宅ローン減税を考慮するとわかります。

リスク(不確実性)の削減

30歳で購入したマンションですが70年間もち続けられるのでしょうか。
日本の鉄筋コンクリート造の歴史では今のところギリギリ。耐久性の問題から取り壊しになり、人生最後の10~20年間は引っ越すことになってしまうかもしれません。
そのリスク、不確実性は差額のマイナス300万円で買ったものです。
言い換えれば300万円多く支出すれば、このリスクを半分より小さくすることができます。

住宅ローン減税の有効活用

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは、借入残高の1%分(最大40万円)の所得税を減らしてくれる、というものです(令和3年12月31日までに購入する場合)。
そして所得税をたくさん納めている人ほどメリットが大きい税制です。

実は今回の例にはお得に見えるようにするためのトリックが隠されています。
この減税を最大限使えるように「生涯平均年収を760万円とする」としているのです。760万円も稼いでいれば、400万円(40万円×10年)の削減効果があります。
でも、30歳でこの年収の人ってほとんどいないです。
しかし、年齢が上がれば年収は増える傾向にありますから、30歳よりは40歳でマイホームを購入した方が減税効果が大きくなります。

なお、 年間の所得税額は、月収40万円で23万円、月収50万円で40万円程度です。

中古マンションというオプション

さらに、新築にこだわらなければ中古というオプションがあります。
築10年の同じマンションなら15%安く、2975万円で購入できるでしょう。
しかも、頭金850万円があるので借金は約3000万円で、65歳で借金残高はゼロ円になります。

住宅に関わる合計費用は8149万円で、30歳で新築マンションを購入する場合と比べて1500万円は安く済みます。
1500万円の余裕があれば、マンションが築40年になったときに売って新しいマンションに引っ越すというオプションも持てます。

(40歳で借金して中古マンションを購入し、65歳で返済する場合)
賃貸    1612万円 (*5)
マンション 2975万円
利息     819万円
管理修繕費 2196万円
固定資産税  600万円 (*6)
その他    174万円 (*4,*6,*7)
ローン減税 -227万円
——————–
合計費用 8149万円

結論

緻密な人生設計よりもライフスタイルを考えることが無駄の少ない住居選びになるでしょう。
人生設計なんて、絶対に思ったようにできません。なぜなら自分一人だけじゃないからです。家族、親族、友人知人の影響を受けながら生きていくので、その通りにはならないのが世の常です。
一方、ライフスタイルとは、変化を好むのか、ずっと同じ場所に住み続けたいのか、ガーデニングしたいとか、キャンプなどのアウトドアをたくさん楽しみたいなどを意識することです。そのライフスタイルの中でマイホームが必須であれば家を買えばいいし、若くして買っても、年取ってから買っても、賃貸に住み続けてもファイナンス的にはほとんど違いはありません。
不動産は常に適切な市場価格で取引されているためです。

求めるライフスタイルと合わない買い物をしてしまうと、大きな損失につながる可能性がありますから、そこだけ注意して、ローンや減税など使える制度は上手に使うことがポイントです。

注記
*1: 住宅ローン4500万円のための信用保証料は借入額の2%とすると90万円。
*2: 新築マンション購入時の修繕積立金は30万円
*3: 住宅ローン3650万円のための信用保証料は借入額の2%とすると73万円。
*4: 住宅ローン2930万円のための信用保証料は借入額の2%とすると59万円。
*5: 賃貸でかかる初期費用(敷金、礼金、仲介手数料)は40万円。
*6: 中古マンションの仲介手数料は105万円。
*7: 不動産取得税は10万円程度。
*8: 固定資産税は、年20万円から10年ごとに3万円ずつ段階的に減少させ、築40年以降は6万円に固定。

賃貸物件

あなたにもきっといる-友達に頼ってみよう、助けてあげよう

この曲を聴くとなぜだろう、鼻水が出る。
学校に行けない子どもたちにお勧めの1曲です。ぜひ和訳にチャレンジしてみよう。
大人たちにだって大切な友達がきっといるはず。気付いていないだけかも、あなたのそばにいる友達。

新型コロナの影響で、なかなか思うように人と会えない日が続いています。こんな時だからこそ、もう一度自分の人間関係を見直してみてはどうでしょうか。

名曲「君の友達」

トラブって落ち込んだ時、やさしさが欲しい時、ことごとくうまく行かない時、目を閉じて考えてみて。
私のことを思い出せたかな?
思い出せたんならすぐにあなたのそばに行って元気づけてあげる。

ただ私の名前を呼べばいいんだよ。
どこにいても、飛んでまた会いに来るよ。

いつでもとにかく私を呼んで。いつもそばにいるから。
だって友達でしょ。

空が暗く、厚い雲で覆われ、とてもつらいことがあったとき、よく考えて。
私の名前を大きな声で呼んでよ。
部屋のドアをノックする音が聞こえるはず。

まだお互いに知らないこともあるけど、これからでしょ。

冷たくするヤツがいる? そいつはきっと人を傷つけ、裏切るヤツだよ。
自分の気持ちに素直になってみよう。そのままにしたらダメだよ。

私の名前を呼ぶだけ。いつでもどこにいても会いに行くよ。
友達だもん。

これは「You’ve Got a Friend」の歌詞を意訳したもの。
「You’ve Got a Friend」は、Carole Kingのアルバム「Tapestry」に収録された1曲です。
邦題は、アルバムが「つづれおり」、曲は「君の友達」です。

Carole King Tabestry

正に今、新型コロナウイルスが世界に猛威を振るい、厚い雲で覆われています。まだ先が見通せず、この先どうなってしまうのかと心配で夜に目覚めてしまうこともあるでしょう。
一方で、会うことが限定されたことで大切な人が見えてきた人もいるのではないでしょうか。

ネガティブなことだけじゃなく、この新型コロナの後、誰とどういう関係を築いていくかも考えるきっかけになります。

なお、「君の友達」は 1971年にアメリカで発表され、ヒットした曲です。当時を知らない人でも聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。

ニクソン・ショック

1971年のアメリカといえば、ニクソン・ショック。

当時のアメリカは政策的な社会保障費の増大、冷戦、ベトナム戦争の戦費により財政赤字が進み、ドルの価値が急落するドル危機に陥っていました。
世界は競って危なくなったドルをアメリカが兌換を保証する金に換え始めたことで、アメリカ経済はインフレが進み、国際競争力も低下していきました。
そこでニクソン大統領は1971年8月15日、ドルと金の兌換を停止するなどの経済政策を打ち出しました。

これにより世界は余り気味のドルの価値がさらに急落することになりました。
もうこれ以上ドルは要らないので、アメリカに物を売ることがなくなり、アメリカ国内は実質的な輸入制限により、国内経済の保護が進みました。

また、当時1ドル360円の固定レートでしたが、1973年までに変動相場制に移行するきっかけにもなりました。
今や1ドルの価値は1971年の3~4分の1になってしまってますね。